春节楼市“打烊”价高和限购“吓退”返乡购房者

鸡年春节，火爆了一年的中国楼市也进入了休眠形式，开年多地楼市量价齐跌。业内人士以为，2017年春节前后，市场处于政策重压下的安稳期，跟随多地楼市调控的增强和人口构造的转变，房地产市场或将持续承压。

近况 楼市成交数据昏暗

春节长假，天津（楼盘）楼市仍有16个项目开盘连市，其中，市内六区有4个项目连市，环城四区有10个，滨海新区2个，但结果并没能闪开发商如愿。

大年初四，张鑫带着家人去了趟位于武清的佛罗伦萨小镇，逛完回家路上看到一楼盘优惠就停下车带着家人去看了看。“这个楼盘打折促销，优惠力度依照购房次序递减，早到多得，但去看房的人还没有销售参谋人多，非常冷清，我们出来逛了圈就走了。”张鑫说。

春节期间，多地楼市同天津一样量价齐减。以广州（楼盘）为例，阳光家缘数据显示，1月23日-1月29日广州新房网签成交505套，环比之前一周的1936套削减1431套，环比降低73.92%；均价方面，该周网签均价为14729元/平方米，环比之前一周的18223元/平方米削减3494元/平方米，环比降低19.17%。

另外一种情形则是因价高“吓退”购房者。以河南郑州（楼盘）为例，尽管本地楼市仍具吸引力，但大多购房者选择只看不买。

2016年楼市疯涨的郑州还是投资者的热门选择，这也促使已定居北京（楼盘）、广州等地的河南人回籍置业热情高涨。王丽老家是河南，趁着带着两个孩子回河南投亲的闲暇，她特地来了一趟郑州。“之前缘由是各类缘由没有买成房子。”王丽说，目前，她下定决心在郑州买房了，然而缘由是限购已经没有资格购置了。

据项目销售人员介绍，从1月25日到1月30日，售楼部来电询问16个，大大部分是北京、上海（楼盘）还有省内其他地方的购房者，但大部分只是询问，并未购置。

“一是限购，二是价钱已高到离谱，再加上国家对楼市的调控，价钱应当有很多降低空间，所以目前购房不再作为投资的首选了。”一名购房者表示。

华夏地产分析师张大伟分析以为，整体来看，对比2016年春节的政策刺激，2017年春节前后，市场处于政策重压下的安稳期。1月公布的2016年数据也显示，从去年10月开始，市场的亢奋已在各地的调控之下逐步退烧，多项指标同比涨幅已有收窄。从一线城市签约看，春节期间市场主要以休眠为主，而三四线城市的返乡置业成为潮流。

因返乡置业的影响，贵州（楼盘）部分楼市再度迎来了高涨。“从大年初三开始，来看房定房的客人显著增多，大部分是外出务工返乡过年的年轻人。”遵义（楼盘）市播州区一家由央企开发的楼盘销售人员小钟告知记者，过年期间售楼部一直有人值班，也是考虑到春节返乡的这部分购房者。

为支持农民进城购房，贵州各地出台了诸多优惠政策。黔南州独山县住建局常务副局长马骏说，独山县对新一轮易地扶贫搬家到城里的大众购置商品房，赋予每人最高6万元的补助。可是，因为去库存成效显著，春节期间城区80至140平方米的住房“一房难求”，成交均价有所上涨。

据贵州省住建厅统计，2016年贵州省商品房销售面积增速同比增长15％左右。截至如今，商品住房去化周期回落至15个月以下，较2015岁终削减3个多月。在棚改货币化安顿、住房公积金异地贷款、农民安家贷等政策支持下，50余万户城镇职工和农民工喜获新居。

定调 多地明确增强调控

事实上，小长假楼市冷清一方面是缘由是春节因素影响，另外一更重要的因素则是楼市调控收紧。

跟随地方两会相继召开，多地对房地产市场调控亮相，“房子是用来住的，不是用来炒的”。

广东方面表示，支持住户自住购房需求，克制投资投契性购房，切实抓好热点城市防泡沫、防风险工作。

北京代市长蔡奇在政府工作报告中指出，掌握住房的栖身属性，以树立购租并举的住房制度为主要方向，以政府为主提供基本保证，以市场为主满足多条理需求，金融、财税、土地、市场监管等多措并举，摸索树立相符国情市情、顺应市场规律的基础性制度和长效机制。

上海市长杨雄也表示，增强房地产市场调控，严厉实施调控政策，促进房地产市场安稳健康发展。

深圳（楼盘）方面指出，对商品住房和商务公寓预售价钱进行管理，开发企业申报均价不得显著高于周边同类房源销售均价。深圳升级版“限价令”，明确“政府指点价”，以促进深圳房地产市场健康稳固发展，避免房价大起大落。

张大伟以为，楼市连续调控是2017年的主要方向，在此背景下，大部分城市的新房市场和二手房市场成交将低位彷徨。华夏报价指数显示，前期房价涨幅较高的城市回调压力倍增，华夏经理指数也显示专业掮客人对后市立场较为沉着谨慎。

预判 房地产“峰值”已过

春节前夕，国家统计局公布2016年全国房地产开发投资和销售情形数据显示，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新房改后商品房的历史记载。

在此背景下，有业内人士提出房地产“峰值”已呈现。“我国正离别住房绝对缺乏时期。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，依据2010年第六次人口普查数据和有关数据推算，如今全国积累的存量住房约179亿平方米、2.2亿套。依照当年常住人口家庭来算，户均约1.02套住房。就全球经历而言，户均拥有1.1套住房今后，住房市场的峰值就会到来。

原国务院发展研究中心副主任刘世锦也曾表示，房地产峰值已过，拐点到来。他以为，“极点”在2014年已经到来。房地产投资上升时间不会太久，今后还是会回调，缘由是基本面没有转变。

从人口构造来看，如今主力购房人群为25岁-49岁，90后已经进入到主力购房人群中。但依据全国第六次人口普查数据，如今80后人口的总数是2.28亿，90后是1.74亿，90后人口总数比80后少23%。

以婚龄人口为例，第六次人口普查的数据显示，我国20岁-39岁年纪的人数在2015年后出现显著下行趋向，估计全国新结婚伉俪对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要组成之一。

“人口因素对房地产市场的支持力度正在削弱，从目前来看，楼市中的需求构造已经产生转变，刚需人口开始削减。”中国城市经济学会副会长牛凤瑞分析，近两年，人口构造的各项指标都出现了拐点，中国劳动力人口、城镇人口及婚龄人口的变化一起促进房地产在长周期上出现向下拐点。

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