紧调控与去库存并行楼市因城施策“促稳”

近期，地方两会陆续召开。从各地的政府工作报告看，楼市调控是2017年的工作重点。热点城市以挤泡沫为主，而库存较大的城市仍以去库存为主。业内人士表示，“促稳”（增进房地产市场安稳发展）成今年楼市关键词，但热点城市和高库存城市政策基调差别较大，因城施策、有保有压是整体特点。

调控以稳为主

2016年部分地区楼市体现抢眼，在购房者“买涨不买跌”购房心态下，热点城市房价像坐“过山车”。同时，部分城市因房价上涨过快，存在很多潜在风险。

中国人民银行最新公布的《2016年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，去年12月终，个人购房贷款余额为19.14万亿元，同比增长35%；全年增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元。

热点城市楼市挤泡沫、防风险料成为重点，这在今年部分省市政府工作报告中也得以体现。福建省政府工作报告指出，果断完成年度化解多余产能任务。坚持分类调控，因城因地施策，严控福州（楼盘）、厦门（楼盘）房价上涨，化解三四线城市房地产库存过量问题。

河北省强调，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，拓需求与控供应两手发力，分类调控、因城因地施策。关于包括杭州（楼盘）等热门城市的浙江省提出，要坚持分类调控、因城施策，赞同自住型和改良型购房，克制投契性购房。重庆（楼盘）市政府工作报告中也强调，要增强市场执法监管，综合施策，果断遏制炒房举动，坚持房地产市场安稳健康发展。上海（楼盘）市在经历一轮迅速上涨后，在今年的政府工作报告指出，要增强房地产市场调控，严厉实施调控政策。

“‘促稳’成楼市关键词。”华创证券分析师袁豪表示，热点城市和高库存城市政策基调差别较大，因城施策、有保有压还是今年调控基本思绪，分化甚至也许加重。

实际上，在各地两会召开之前，从去年11月开始，多地陆续对楼市限购政策进行升级。长江证券(000783,股吧)分析师蒲东军表示，楼市限购范围陆续扩展，部分三四线城市进入限购行列。从历史经历看，调控政策关于房地产基本面影响明显，政策环境趋紧将持续推进销售下行，且从房价看，很多受调控影响的城市已出现下跌。

关注分化现象

中泰证券首席经济学家李迅雷表示：“整体看，始于2015年的房价上涨是一个构造性房地产牛市。除长三角和珠三角两大地区房价涨幅较大外，其他两个地区是京津冀与中部的武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、长沙（楼盘）等城阛阓群。”

而热点城市房价迅速上涨与三四线城市和非热点二线城市库存过大出现冰火两重天局势。国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆称，房地产市场调控要看两方面，一方面要果断控制对房价过快上涨、房地产的炒作，另外一方面要关注房地产分化现象。

统计局数据显示，2016年，商品房销售面积为157349万平方米，比2015年增长22.5%。全国商品房待售面积虽比2015岁终降低3.2%，但仍有69539万平方米。楼市去库存虽在2016年获得必定成效，但今年仍需持续发力。

青海省指出，把去库存同增进人口城镇化有机联合起来，合理安排土地供应和房地产开公布局，扩展棚改货币化安顿比例和保证房以购代建规模，重视消化商业房地产库存，培养发展住房租赁市场。

陕西省则表示，要培养发展住房租赁市场，提升棚户区改造货币化安顿率，赞同农民进城购房，全省商品房库存规模削减5%，把“房子是用来住的、不是用来炒的”要求落到实处。

与陕西省列出明确指标类似，山西省强调，2017年力争把全省商品房待售面积消化周期控制在10个月左右。辽宁省表示，要将房地产库存去化周期调整到合理水平，商品房销售面积增长10%。

构建长效机制

“2017年房地产还是要因地制宜、分城施策，缘由是各地方差别较大。”宁吉喆表示，总的来讲，要增进和坚持房地产市场长久健康发展，树立房地产发展的长效机制和基础性制度。

各地在树立房地产发展长效机制方面，是从购租并举、推进城镇化等方面入手。天津（楼盘）市表示，要加大房地产分类调控力度，树立健全房地产健康发展长效机制，标准开发、销售、中介等举动，标准住房租赁市场和克制房地产泡沫，增进房地产市场健康安稳发展。

安徽省指出，把去库存与新型城镇化建设联合起来，落实进城落户农民住房保证政策，推进棚改货币化安顿和公租房货币化保证。

福建省指出，要完善租购并举的住房制度，鼓励发展机构化、专业化住房租赁企业，创新多样化住房供应。果断克制房地产泡沫，增进房地产市场安稳健康发展。赞同合理自住购房，严厉限制信贷流向投资投契性购房。增强住房市场监管，标准开发、销售、中介等举动。

山东省指出，深化住房制度改革，提升新市民购置和租赁住房的能力。落实好公积金应用、信贷、税收等优惠政策，积极消化房地产库存。大力发展住房租赁市场，培养专业化、规模化租赁企业。提升公租房租赁补助比重，打通保证房和商品房通道。

值得留意的是，山东省还提出，赞同各地各部门收购或长久租用相符要求的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房。鼓励房地产企业将库存商品房改造为电商用房、教师公寓、养老地产、旅游场合等专业设施。

民生证券分析师温阳表示，日前三部委发文加速推进棚户区改造工作，确保落实棚改信贷赞同政策，优先安排出让棚改腾空土地。重庆市房产税试点加码，在本地无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上普通住房也要征收房产税。这些都是长效机制陆续落地，金融、土地、财税政策多管齐下的体现。

银河证券分析师陈智旭以为，在楼市“因城施策、克制泡沫”政策基调下，2017年销量调整是也许率事件。虽然跟随楼市销量下滑，土地购置及新开工面积也许降低，但近两年火爆的楼市使房企资金面富余，一线及重点二三线城市，房企补库存动力较微弱。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，整体来看，2017年去库存战略将持续，特别是三四线城市仍会强化政策导向。关于一二线城市特别是一些热点城市来讲，从2016年数据看，库存规模其实缺乏。所以，从克制房价、满足基本住房需求等角度看，仍需积极通过供地等方法来添加库存。一方面，调控背景下市场需求趋于降低，另外一方面新房供应坚持基本安稳。去库存周期指标也会有反弹也许。

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