绿地：“上天入地”势成骑虎

挂帆沧海，风波茫茫，或沦无底，或达仙乡。走进下半场的中国房地产格局变动愈加频繁，老王告别、新王加冕的戏码不断上演，其背后则是战略、资本、人才、执行、产品、节奏、品牌的全面对决。

4月26日，绿地控股(600606,股吧)发布2016年年报，全年实现营业收入2472亿元，同比增长19%；利润总额144亿元，同比增长37%；净利润总额94亿元。从数字来看，绿地依旧处于房企第一阵营，但是对比碧桂园、万科、恒大，绿地的“慢进”已经与行业前三名的差距越拉越大：今年一季度销售额，碧桂园1506.6亿元，万科1502.7亿元，恒大1098亿元，而绿地则为585.3亿元。曾在2014年超越万科成功登顶的绿地，却在其后不得不付出代价消化过快扩张带来的后遗症。

与“王位”渐行渐远

从年报来看，绿地虽然在主营业务收入上实现了大幅增长，但其2016年经营利润率、净负债率等指标相较其他品牌房企并不理想。绿地归属于母公司的净利润率仅为2.91%，远低于保利地产(600048,股吧)的8.03%，中海地产的23.32%；毛利率持续下滑至15.11%，低于保利地产的29.01%，中海地产的28.76%；如果参考国资委对央企非工业企业资产负债率不得超过80%的规定，“混改”后依然具有国资背景的绿地资产负债率却已上升至89.43%。与此同时，据克而瑞研究中心分析，2016年绿地净负债率高达290%，较去年同期增长11.82%，大幅高于同梯队保利的55.24%和中海的7.50%。另一方面，资本市场也表达了对绿地的态度：截至5月2日上午，绿地股价为7.40元，相比于2015年上市时25.1元的开盘价，已经缩水超过1/3。

值得注意的是，在绿地144亿元的总利润中，有将近1/5是来自资产和股权的出售。尤其是2016年底，绿地相继出售了黄浦江边的一块商办用地以及其所持有的上海（楼盘）农村商业银行4%股权，为绿地带来了26.6亿元的收益。

从2017年第一季度的销售额来看，碧桂园1506.6亿元，万科1502.7亿元，恒大1098亿元，而绿地为585.3亿元，不及碧桂园、万科的1/2。从目前趋势看，绿地集团与房企前三强的差距还在加大。

激进扩张的“上天入地”

时来天地皆同力。时间指针拨回到2015年初，“新王”绿地登顶后，万科官微随后发布了一张“你懂的”图片，绿地则在官微发布了霸气十足的“上天入地出海”作为回应。

究竟是什么原因让绿地在短短的两年间就与碧桂园、万科、恒大渐行渐远？“做政府想做的事”是绿地集团董事长张玉良长袖善舞之道。一方面，绿地通过兴建超高层建筑地标、参与轨道交通大型公建等，使绿地在各地得以迅速打开局面，大规模扩张；但另一方面，资深地产人士优淘城总裁薛建雄认为，绿地此前的激进扩张，投资时间长，成本回收慢，也会吞噬其资金流，造成负债承压。持续快跑做大规模扩张后，绿地不得不面对过快扩张带来的后遗症。多位地产界人士向记者表示，绿地在东北的项目面临着销售困难、资金链紧张等问题，一些项目存在不同程度的延期甚至停工。

对此，绿地集团有关人士告诉记者，每个企业有自己的发展节奏，对绿地来说，房地产是主业，但不是全部，绿地会充分利用政府资源，这是在市场运行规则范围内的一种方式，也是绿地的竞争优势。目前，绿地大基建尽量用轻资产化的运营模式，得到政策支持，比如轨道交通，有大量的企业获得银行和相关政策照顾性贷款。他也表示，大基建项目的投入比较大，前几年现金流的负数比较高，现在已经实现了根本性好转。

易居房地产研究院总监严跃进接受记者采访时表示，绿地目前的压力在于其对于住宅产业的投资力度节奏在放缓，而此类业务又是其比重较大的业务，后续或需要强化对此类领域的投资。“否则其他投资相对来说会有较大的投资风险，或者说更加需要平衡产业发展。”

进军海外 风波重重

从2013年开始，中国房企进军海外的热潮不断兴起，张玉良更是把海外发展上升为企业战略。张玉良曾表示，未来海外业务占比将占公司20%的标准线之上。去年绿地海外房地产业务收入为100多亿元，如果按照至少20%的业务占比，达到4000亿元总销售规模时，这一业务收入至少需要达到800亿元，显然绿地还有很长一段路要走。

绿地的“渡海战役”遭遇了多种变数和考验。据澳洲金融评论网报道，绿地集团和建筑巨头Brookfield Mutliplex出现了商业分歧，双方在澳洲项目的合作破裂。据称，Brookfield Multiplex认为双方在理念、文化等方面存在分歧，而且该项目工期较紧还出现了延期。然而，记者从绿地方面得知，由于该项目是既有建筑，需要对现有的24层办公楼进行拆除，早期拆毁工作预计于2017年初完成，整体项目将在2019年完成项目竣工交付。

绿地在韩国的投资也是一波三折。2014年7月，济州地方政府换届、新任知事以“损坏济州岛自然景观”为由叫停绿地济州岛项目。经东华投资开发公司与绿地集团商议，于2014年底决定修改项目规划，将整体楼高和楼层“缩水”至38层高(169米)，项目其后于2015年重启。

近来，受“萨德”事件影响，中国赴韩旅游投资人数大幅下降，楼市氛围发生了180度的转变。据5月1日韩国金融结算院统计，今年济州开盘的10处小区的预购人数未达到预计水平，价格涨幅也同样放缓。韩国鉴定院统计，第一季度济州的房价增长了0.49%，而去年第一季度的增长率为5.02%。济州市的一名房地产中介相关人士称，“今年以来，虽然房主委托出售的房源很多，但购买需求越来越少”。

薛建雄认为，这与绿地急于求成的心态有很大关系。此前，一家“出海”20多年房企负责人曾坦言，海外市场风险非常大，不仅包括当地的政治风险，比如政权更迭、政党换届等因素，也包括一些经济因素影响，例如汇率这些很难预估的影响，因此房企“出海”必须格外冷静。

在出海策略方面，张玉良曾表示，绿地将海外投资战略定位于“做中国市场的海外延伸”，针对中国游客、中国投资移民需求进行布点，“有数据统计，澳洲70%的新房都是卖给中国的消费者。”

然而，去年开始，海外投资环境发生了巨大变化，因此，房企应更加注重本土化，提高当地客户购房率才是在海外发展的长久之道。房地产与金融资深评论人黄立冲对记者表示，对于以中国客户为主要销售对象的房地产企业，相关影响比较明显，“其目标客户群的钱出不来，就算签了合约也可能因为买房者无法把资金打到海外而违约”。他认为，以国内客户为主要销售对象的思路本身就存在风险，因为政策和国际金融形势影响外汇和对外投资是大概率事件。“国家通过管控推动房企的改变，有利于市场稳定和房企健康发展。”

“正入万山圈子里,一山放过一山拦。”不少业内人士认为，虽然绿地近两年的发展不再高歌猛进，但是国企背景出身的绿地以及张玉良本人拥有其他国企很少具备的冒险精神和企业家精神，其最近提出的千亿综合产业投资战略、特色小镇大盘战略、基建PPP“大平台、大项目、大联动”战略以及校企合作切入高成长产业战略或许将在房企转型中搅起不少水花。

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